Em dezenove meses, a única regulamentação que alguém na Next já citou para justificar suas exigências é o status de apart-hotel do Next White. Esta página diz o que é esse status, a que ele obriga, a quem obriga e o que a Next fez com ele.

O que é

Não existe "status de apart-hotel" na lei georgiana. O que a Next quer dizer é o status de empresa turística do artigo 26¹ do Código Tributário, concedido pelo Serviço de Receitas à empresa que constrói um hotel, por edifício, a pedido da própria empresa, conforme um decreto do governo. A advogada da Next usou o termo correto uma vez, por escrito: "operação do complexo como empresa turística".

O status é um arranjo tributário. A incorporadora vende os apartamentos aos compradores sem IVA, com a condição de assegurar "o uso dos ativos do hotel/de parte deles como quartos de hotel/apartamentos" por meio de um contrato com cada comprador: locação, direito de uso, direito de administração ou similar. Em troca, no prazo de dez anos a contar da entrada do edifício em operação, o faturamento tributável pelo IVA do próprio hotel deve atingir uma certa cota (artigo 26¹(2)(b)). Se não atingir, o status é cancelado e o IVA, afinal, se torna devido. O Estado abre mão de 18% sobre as vendas e espera arrecadá-los, ao longo de dez anos, sobre o negócio do hotel.

A quem obriga

O artigo 26¹ tem um único sujeito: a empresa turística. É a empresa que "assegura" o uso hoteleiro dos apartamentos, e é a empresa que, após a conclusão da obra, "é obrigada a" destinar a área hoteleira e cumprir o faturamento. O comprador é mencionado uma vez, como a outra parte de um contrato que a empresa precisa obter. Nada no Código Tributário nem no decreto do governo obriga um comprador a assinar o que quer que seja, e nenhum dos dois menciona sequer um contrato de serviços de áreas comuns. Os contratos que interessam ao status são os que colocam o apartamento em uso hoteleiro.

O decreto acrescenta um detalhe que explica muita coisa. Considera-se que a incorporadora recebeu de volta um apartamento, para fins da sua isenção de IVA, assim que o comprador assina, esteja ou não o contrato, ou qualquer direito dele decorrente, registrado no Registro Público. É por isso que as minhas matrículas estão limpas, que a própria advogada da Next pôde confirmar que nada está registrado contra elas, e que nenhuma obrigação poderia ter passado a mim do proprietário anterior, mesmo que ele tivesse assinado: a lei nunca exigiu que a Next registrasse uma.

O que a Next disse

• O gerente: os dois contratos "precisam ser preparados em seu nome e assinados por você. Isso não é coerção - é simplesmente o cumprimento das regulamentações existentes" (27 de janeiro de 2026); "uma exigência das regulamentações atuais, já que o edifício tem status de apart-hotel" (28 de janeiro); "um contrato exigido dos moradores de edifícios do tipo apart-hotel por causa das regulamentações existentes no país" (no mesmo dia).
• A advogada em 4 de fevereiro: "as regulamentações aplicáveis também nos exigem ter tais contratos firmados com todos os proprietários de unidades" (mensagem); a assinatura é uma "condição obrigatória aplicável a todos os proprietários de unidades", uma obrigação que "decorre da natureza e do status jurídico do próprio complexo" (mensagem).
• A especialista, à minha esposa, meses antes: "cada proprietário assina, porque agora vocês têm que pagar, então é obrigatório haver uma base" (23 de julho de 2025).

O que há de verdadeiro nessas frases é verdadeiro quanto à Next e falso quanto a mim. A Next é obrigada a obter contratos; eu não sou obrigado a dar um. A condição é obrigatória para a Next; é facultativa para qualquer proprietário. A obrigação decorre do status do complexo; o status é da Next. A Next transformou o seu próprio compromisso tributário em dever legal meu, e disse isso a um estrangeiro, por escrito, cinco vezes, sem nunca nomear a regulamentação, porque nomeá-la teria mostrado a quem ela obriga.

O que a Next sabia

Em 23 de julho de 2025, minha esposa disse à especialista da Next que moraríamos nós mesmos nos apartamentos e não os alugaríamos, e perguntou se a cláusula de administração poderia ficar sem assinatura, já que na compra "nos disseram que, nesse caso, não é necessário entregar o apartamento à administração da sua empresa" (mensagem). Seis meses depois, no dia em que me enviou os contratos, o próprio gerente descreveu o Next White como o edifício "onde você mora e planeja morar por muito tempo" (mensagem). Um apartamento em que o proprietário mora está fora da administração hoteleira; nada no status proíbe isso. Portanto, quando a Next me disse que assinar era obrigatório, falava com um proprietário que, como ela sabia e disse saber, jamais colocaria os seus apartamentos no hotel dela. Queria a assinatura para outra coisa.

O que a Next queria

A especialista respondeu à pergunta da minha esposa na mesma tarde (mensagem): "Vocês podem assinar o contrato de administração de forma fictícia; isso é muito importante para manter o status de apart-hotel". Alugar, "claro, não é obrigatório"; em vez disso, "para a sua tranquilidade, propomos assinar um acordo de suspensão temporária do contrato de administração". "Com isso vocês renunciam por tempo indeterminado" (mensagem).

Esse é o desenho, nas palavras da Next: um contrato de administração que existe para o Serviço de Receitas, e um acordo de suspensão que o cancela para o proprietário. O contrato documenta o "recebimento de volta" do apartamento no hotel, que é a condição da isenção de IVA da Next; a suspensão garante que o apartamento nunca entre nele. A outra assinatura, no contrato de serviços, a especialista já havia explicado: "é obrigatório haver uma base" para a cobrança. Uma assinatura para manter o status tributário, outra para criar a dívida. Nenhuma das duas tem base legal, e os próprios funcionários da Next o disseram.

Os contratos mostram para que mais serviam as assinaturas. O contrato de administração toma 40% de qualquer renda de aluguel dos apartamentos. O contrato de serviços faz das taxas de cada proprietário parte do faturamento que a Next precisa mostrar ao Serviço de Receitas: pelo decreto do governo, a manutenção da infraestrutura do hotel conta para a cota de dez anos. Cada taxa que a Next arrecada de um proprietário é um passo para manter a sua isenção de IVA. Cada proprietário que não paga é um passo para longe dela. Isso é um motivo. Não é uma regulamentação.

Perguntas para o Serviço de Receitas

O status é concedido, fiscalizado e cancelado pelo Serviço de Receitas. Do que eu sei, o que seria relevante para ele:

• Que contrato a Next apresentou, se é que apresentou algum, como "recebimento de volta" dos apartamentos 16-11 e 16-12. A Next diz que o proprietário anterior assinou um, e se recusa a mostrá-lo.
• Se os dois contratos falsificados que me foram enviados em 28 de janeiro de 2026, um deles datado de 13 de novembro de 2024 e citando um passaporte emitido em dezembro de 2024, se destinavam a ser apresentados como esse contrato.
• Se o contrato de administração que me foi oferecido, para assinar "de forma fictícia" junto com uma suspensão dele por tempo indeterminado, é o instrumento com que se documenta o uso hoteleiro dos apartamentos dos outros proprietários, e quantos acordos de suspensão existem.
• Desde que data a Next declara as taxas de serviço como faturamento do hotel, dado que as cobra a partir de um "início efetivo" em agosto de 2025, num edifício que, segundo ela própria, não recebeu o habite-se, e dado que o decreto do governo não considera a mera manutenção da infraestrutura como entrada do hotel em operação.
• Que empresa detém o status e qual declara o faturamento: a vendedora, Next White, ou a operadora, Next Hospitality, que recolhe as taxas.

Não sei as respostas. O Serviço de Receitas talvez saiba.