ეს გვერდი აერთიანებს ყველაფერს, რაც ვიცი Next White-ის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ, და ყველა არგუმენტს, რომელიც მასზეა დამოკიდებული. ამხანაგობა არსებობს იმის მიუხედავად, გააფორმა თუ არა ვინმემ იგი; ლიფტები მისი საერთო ქონებაა; და არავის აქვს უფლებამოსილება, პირობა დაუდოს მესაკუთრის მიერ ლიფტებით სარგებლობას.

რა არის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ საქართველოს კანონის თანახმად, ყველა მრავალბინიან სახლში, სადაც ორზე მეტი ბინა ინდივიდუალურ საკუთრებაშია, არსებობს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა: მისი ბინების მესაკუთრეთა გაერთიანება (მე-3 მუხლის „ა“ და „გ“ ქვეპუნქტები). ამხანაგობა არც კომპანიაა და არც იურიდიული პირი (მე-14 მუხლის 1-ლი პუნქტი). ეს თავად მესაკუთრეები არიან, რომლებიც ერთობლივად მოქმედებენ იმასთან დაკავშირებით, რაც ერთობლივად ეკუთვნით.

თითოეულ მესაკუთრეს საერთო ქონებაში აქვს წილი თავისი ბინის ფართობის პროპორციულად (მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტი). საერთო ქონებას პირდაპირ მიეკუთვნება ლიფტები, დერეფნები, ვესტიბიულები, სადარბაზოები, ტექნიკური სართულები, სახურავები და შენობის მომსახურე საკომუნიკაციო ქსელები (მე-5 მუხლის მე-4 პუნქტი). წევრობა წარმოიშობა ბინის შეძენით და წყდება მისი გასხვისებით (მე-19 მუხლი).

ამხანაგობას შეიძლება ჰქონდეს წესდება: საკუთარი წესების კრებული, რომელიც კრებაზე მიიღება ხმების ორი მესამედით, ხოლო თუ წევრთა რაოდენობა თორმეტს არ აღემატება — სამი მეოთხედით (23-ე მუხლი). წესდებას შეუძლია დაარეგულიროს, როგორ ვითარდება საერთო ქონება, როგორ განისაზღვრება რეგულარული ხარჯები, როგორ ინიშნება და თავისუფლდება თავმჯდომარე და რა წესით გადაეცემა მართვა მოწვეულ მმართველს. წესდება არასავალდებულოა. თუ იგი არ არსებობს, მოქმედებს კანონის V თავით დადგენილი სტანდარტული წესები (23-ე მუხლის მე-3 პუნქტი, 28-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

ამ სტანდარტული წესების თანახმად, ამხანაგობას უძღვება თავმჯდომარე, რომელსაც წევრთა კრება ირჩევს ხმების ორი მესამედით (26-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). თუ თავმჯდომარე არჩეული არ არის, მის ფუნქციებს წევრები ასრულებენ მონაცვლეობით, ექვს-ექვსი თვით, კრებაზე წილისყრით განსაზღვრული რიგითობით (26-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). არჩეული შეიძლება იყოს ნებისმიერი წევრი ან მოწვეული მმართველი (26-ე მუხლის მე-4 პუნქტი). თავმჯდომარე კრებას იწვევს წელიწადში ერთხელ მაინც, და წევრებს კრების შესახებ წერილობით უნდა ეცნობოთ (27-ე მუხლი). გადაწყვეტილებები მიიღება კრებაზე, ხმათა უმრავლესობით, თუ კანონი მეტს არ მოითხოვს, და აისახება ოქმში, რომელსაც ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე; ოქმის გაცნობა და სასამართლოში გასაჩივრება ყველა მესაკუთრეს შეუძლია (28-ე მუხლი).

Next White-ის ამხანაგობა კანონის ძალით არსებობს

ამხანაგობის არსებობისთვის არაფრის დაფუძნება, რეგისტრაცია ან ხელმოწერა არ არის საჭირო. კანონი ამბობს, რომ იგი „დაფუძნებულად ითვლება“ ყველა მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა განთავსებული და რომელშიც ორზე მეტი ბინა ინდივიდუალურ საკუთრებაშია (მე-11 მუხლის 1-ლი პუნქტი), და ამ მუხლის სათაურიც სწორედ ესაა: „კანონით შექმნილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიან სახლში“.

მე-11 მუხლის 1-ლი პუნქტი ფორმულირებულია კანონის ამოქმედების მომენტიდან — 2007 წლის 1 აგვისტოდან —, Next White კი გაცილებით გვიან აშენდა. კანონის დანარჩენი ტექსტი ყოველგვარ ეჭვს ხსნის, რომ იგი მოგვიანებით აშენებულ სახლებზეც ვრცელდება:

• წევრობა „წარმოიშობა მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების შეძენისთანავე“ (მე-19 მუხლის მე-3 პუნქტი), ხოლო ქონების შემძენი წევრი ხდება „ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის მომენტიდან“ (მე-19 მუხლის მე-5 პუნქტი). წევრობა ამხანაგობის არსებობას გულისხმობს.
• გარდამავალი დებულებები საუბრობს სახლებზე, „რომლებშიც ამ კანონის მიხედვით იქმნება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები“ — აწმყო დროში (30-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).
• ამხანაგობა ლიკვიდირდება მხოლოდ მაშინ, თუ სახლი მთლიანად განადგურდა, თუ ერთმა პირმა ყველა ბინაზე საკუთრება შეიძინა, ან საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ სხვა შემთხვევებში (24-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). როგორც კი დეველოპერი იმდენ ბინას გაყიდის, რომ ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში აღმოჩნდება, ამხანაგობა არსებობს.

ცხადია, Next White სწორედ ასეთი სახლია.

არანაირი მტკიცებულება, რომ ამხანაგობა ოდესმე გაფორმდა

კრების შესახებ წერილობითი შეტყობინება არასოდეს მიმიღია (27-ე მუხლის მე-4 პუნქტი). არასოდეს მიჩვენებიათ არც წესდება, არც რომელიმე კრების ოქმი, არც თავმჯდომარის არჩევის ჩანაწერი, არც დოკუმენტი, რომლითაც Next-ის რომელიმე კომპანია მმართველად დაინიშნა. 2026 წლის 4 ივლისს წერილობით ვითხოვე იმ ვალდებულებების სამართლებრივი საფუძველი, რომლებსაც Next მიმაწერს; პასუხში ასეთი საფუძველი დასახელებული არ ყოფილა. 2026 წლის 11 აგვისტოს მოვითხოვე ლიფტების დაშვების კონტროლის სისტემის დემონტაჟი; დირექტორის პასუხი დაეყრდნო „შენობაში მოქმედ წესებს“ და არ დაასახელა არც წესი, არც გადაწყვეტილება, არც კრება, რომელზეც რაიმე წესი მიიღეს. არცერთ ტექსტში, რაც Next-ს ოდესმე მოუწერია ჩემთვის, არ არის ნახსენები არც წესდება, არც კრება, არც თავმჯდომარე.

ამხანაგობა ან გაფორმდა, ან — არა. ორივე გზა ერთსა და იმავე ადგილას მიდის.

თუ არ გაფორმდა, მოქმედებს V თავის სტანდარტული წესები. წესდების არარსებობა ნიშნავს, რომ არ არსებობს წესები, რომელთა შესაბამისადაც საერთო ქონების რომელიმე ნაწილი შეიძლება მესამე პირს სარგებლობაში გადაეცეს (მე-6 მუხლის მე-4 პუნქტი: „მხოლოდ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით დადგენილი წესების შესაბამისად“). არჩეული თავმჯდომარისა და წილისყრით განსაზღვრული რიგითობის არარსებობა ნიშნავს, რომ არავის აქვს უფლებამოსილება, მიიღოს ზომები საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარებისთვის — ზომები, რომლებიც თავმჯდომარესაც კი მხოლოდ „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით“ შეუძლია მიიღოს (26-ე მუხლის მე-7 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტი). კრების არარსებობა ნიშნავს გადაწყვეტილების არარსებობას, გადაწყვეტილება კი წევრებისთვის სავალდებულო მხოლოდ მას შემდეგ ხდება, რაც კრებაზე მიიღება და ოქმში აისახება (28-ე მუხლის მე-7 და მე-9 პუნქტები). კანონი უშვებს, რომ მესაკუთრეთა ერთობლივი მართვა სხვაგვარად მოწესრიგდეს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით ან ხელშეკრულებით“ (მე-8 მუხლის 1-ლი პუნქტი) — ანუ მესაკუთრეთა ხელშეკრულებით, Next-ს კი არასოდეს უთქვამს, რომ მე რაიმეს ხელი მოვაწერე: მისი საკუთარი პოზიციაა, რომ ხელმოწერა მევალებოდა, და არა — რომ ხელი მოვაწერე. ამ გზაზე არავის ჰქონდა უფლებამოსილება, შეეცვალა ლიფტები, და არავის აქვს უფლებამოსილება, დაადგინოს გადასახადები ან აღასრულოს ისინი.

თუ გაფორმდა, Next-ს აქვს წესდება, ოქმები და არჩევის ჩანაწერი, და არასოდეს წარმოუდგენია ისინი. მათი წარმოდგენა არ უშველიდა. ლიფტების ვინმესთვის სარგებლობაში გადაცემა მოითხოვს ყველა წევრის ერთხმად მიღებულ გადაწყვეტილებას (მე-6 მუხლის მე-5 პუნქტის „ბ“ ქვეპუნქტი), ხოლო ნებისმიერი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა მესაკუთრეთა მიერ მის გამოყენებაზე, მოითხოვს ყველა წევრის მიერ კრებაზე ერთხმად მიღებულ გადაწყვეტილებას (მე-10 მუხლის 1-ლი პუნქტი). არცერთი ეს დებულება არ აძლევს წესდებას ამ ზღვრის დაწევის უფლებას: სადაც კანონი წესდებას წესის შეცვლის უფლებას აძლევს, იქ ამას პირდაპირ ამბობს, როგორც მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტში, მე-7 მუხლის მე-3 და მე-4 პუნქტებში და მე-8 მუხლის 1-ლ პუნქტში, აქ კი ამას არ ამბობს. მე წევრი ვარ. არასოდეს უკითხავთ ჩემთვის და არასოდეს მიმიცია თანხმობა. გადაწყვეტილება, რომელსაც ჩემი ხმა სჭირდება და ეს ხმა არ ჰქონია, მიღებული არ ყოფილა.

არცერთ გზაზე არავის ჰქონდა უფლება, გაეკეთებინა ის, რაც 2026 წლის 1 ივლისს გაკეთდა.

დაშვების კონტროლის სისტემა მოდიფიკაციაა, რა სახელსაც არ უნდა არქმევდეს მას Next

2026 წლის 1 ივლისამდე შენობაში მყოფ ნებისმიერ ადამიანს ლიფტით ნებისმიერ სართულზე ასვლა შეეძლო. მას შემდეგ საცხოვრებელი სართულის არჩევა დამოკიდებულია ჩიპზე, რომელსაც Next გასცემს, Next-ის პირობებით, და რომლის გაცემაზეც უარის თქმა შეუძლია. ეს არის საერთო ქონების „ფუნქციური ცვლილება“, რომელსაც კანონი განვითარებად განსაზღვრავს (მე-3 მუხლის „ი“ ქვეპუნქტი). იგი აშკარად „გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე“ (მე-10 მუხლის 1-ლი პუნქტი): კურიერები და სტუმრები ვერცერთ ბინამდე ვერ აღწევენ მიღების სამსახურის ჩარევის გარეშე, ხოლო მესაკუთრეებს, რომლებიც თავიანთ ბინებს აპარტ-სასტუმროდ იყენებენ, ყოველი სტუმრისთვის ჩიპის მოწყობა უწევთ.

Next მას უწოდებს უსაფრთხოების ზომას, რომელიც „დანერგილია უსაფრთხოების მიზნით, რათა შეიზღუდოს უნებართვო პირთა უკონტროლო გადაადგილება შენობაში“ — ანუ ექსპლუატაციად ან მოვლა-პატრონობად, და არა განვითარებად. სახელწოდებას მნიშვნელობა არ აქვს. მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ზომებიც კი მხოლოდ თავმჯდომარეს შეუძლია მიიღოს წევრთა კრებასთან შეთანხმებით (26-ე მუხლის მე-7 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტი) და ოქმში ასახვით (28-ე მუხლის მე-7 პუნქტი). არაფერი ამათგანი არ მომხდარა. თავად Next-ის 2025 წლის 30 სექტემბრის მუქარამ კი სისტემა წარმოადგინა არა უსაფრთხოების აუცილებლობად, არამედ გადაუხდელი გადასახადების შედეგად, რომლის თავიდან აცილებაც გადახდით შეიძლებოდა.

კანონის ტერმინი მე-6 მუხლის მე-5 პუნქტში არის „სარგებლობაში გადაცემა“ — გამოთქმა, რომელიც ნიშნავს ობიექტით სარგებლობის მინიჭებას მესაკუთრეთა გარდა სხვისთვის, როგორც ქირავნობისას. 2026 წლის 1 ივლისიდან ლიფტებით სარგებლობა შპს „Next Hospitality“-ს ხელშია: ის წყვეტს, ვინ იმგზავრებს, რა პირობებით და რამდენ ხანს. არცერთი მესაკუთრისთვის არ უკითხავთ, უნდა გადასულიყო თუ არა ლიფტებით სარგებლობა მის ხელში.

მესაკუთრეებს ლიფტებით სარგებლობის უპირობო უფლება აქვთ

„მესაკუთრეს შეუძლია ისარგებლოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებით“ (მე-7 მუხლის მე-2 პუნქტი). ამას არანაირი პირობა არ მოსდევს. ეს უფლება არ არის დამოკიდებული არც გადახდაზე, არც ხელმოწერაზე, არც ვინმეს ნებართვაზე.

კანონი მართლაც ავალდებულებს მესაკუთრეებს, თავიანთი წილის შესაბამისად გასწიონ საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯები (მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტი, მე-7 მუხლის მე-3 პუნქტი, 21-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტი), და ადგენს, რომ საერთო ქონებით სარგებლობაზე უარი მესაკუთრეს ამ ვალდებულებისგან არ ათავისუფლებს (21-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ეს არასოდეს უარმიყვია. მაგრამ ეს ვალდებულება არსებობს „სხვა ბინის მესაკუთრეთა წინაშე“ (მე-7 მუხლის მე-3 პუნქტი), და არა კომპანიის წინაშე; რეგულარული ხარჯების ოდენობას განსაზღვრავს თავმჯდომარე წევრთა კრებასთან შეთანხმებით (26-ე მუხლის მე-7 პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტი); ყველა წევრს აქვს უფლება, მიიღოს ინფორმაცია გაწეული ხარჯების შესახებ (მე-20 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტი); ხოლო თუ წევრი არ იხდის, ამხანაგობის საშუალებებია სასამართლოსთვის მიმართვა (21-ე მუხლის მე-3 პუნქტი) ან, 500 ლარზე მეტი დავალიანების შემთხვევაში, დავალიანების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ბინაზე მიბმულ ვალდებულებად (მე-14 მუხლის მე-5 პუნქტი). კანონის არცერთი დებულება არავის აძლევს უფლებას, შეაჩეროს მესაკუთრის მიერ საერთო ქონებით სარგებლობა — არანაირი საფუძვლით.

ერთადერთი დოკუმენტი, რომელშიც ლიფტებზე დაშვების შეზღუდვის უფლებამოსილება ჩნდება, არის საერთო სივრცეების მომსახურების ხელშეკრულების 5.2 პუნქტი — პროექტი, რომელიც Next-მა დაწერა, რომელსაც მე ხელი არ მოვაწერე და რომელიც, საკუთარი 9.11 პუნქტის თანახმად, მხოლოდ ხელმოწერის მომენტიდან შედის ძალაში. Next ჩემ მიმართ იყენებს უფლებამოსილებას, რომელიც თავად მიანიჭა საკუთარ თავს, დოკუმენტში, რომელზეც უარი ვთქვი, ქონებაზე, რომლის თანამესაკუთრეც ვარ.

რა არ ვიცი

• ფლობს თუ არა Next-ის ჯგუფის რომელიმე კომპანია კვლავ ბინებს შენობაში, და რამდენს.
• ჩატარებულა თუ არა ოდესმე მესაკუთრეთა კრება. მისი შეტყობინება არ მიმიღია, და Next-ს იგი არასოდეს უხსენებია.

თუ ამხანაგობა ოდესმე გაფორმდა, კანონი მოითხოვს, რომ არსებობდეს ოქმები და თავმჯდომარის არჩევის ჩანაწერი, აგრეთვე წესდება, თუ იგი მიღებულია, და ისინი Next-ს ექნებოდა. მას არცერთი მათგანი არასოდეს უხსენებია.